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选址是便利店成功的标配!(第一讲)
 

 

选址的重要性

一、选址一般必须考虑到以下因素

1. 店面位置。十字路口、拐角、金角银边原则,小区的出入口最佳。通常情况下拐角位铺面比中间位铺面更加适合开店,拐角位通常存在于道路的交汇处,即人流的交汇处,客流量更大,且拐角位铺面展示面更广,更能引起消费者的注意。

2. 消费人群。门店辐射范围内主体消费者的类型,消费水平,消费特征。门店商品结构的组建以及动态调整和门店所提供的多元服务取决于该门店所在商圈的主体消费人群。

3. 店面结构。如店铺面积(20—150平)、形状、地基、倾斜度、高低、方位、日照条件、道路衔接状况等。商业店面积建议20-80平,社区店面积建议50-150平。

极速赛车双面盘4. 交通状况。如人行道、街道是否有区分,过往车辆的类型及数量,道路宽幅,是否有停车场等。

5。 竞争环境。了解商圈范围内竞争店的数量及经营状况,根据实际情况,在面积选择,商品结构组建,商品定价,服务类型选择上作出相应调整,争取达到差异化竞争效果。

6. 顾客流量。调查测算门店辐射范围内顾客基数和通过店前的行人日均数量,建议精确到时间段。

7。 周边业态。附近店铺的状况。如经营品种类型、规模,与是否有影响和帮助。如(物流、学校、医院、工厂、汽车站、酒店、KTV、饭店、网吧、夜宵摊、集市)每种业态指向一种特定的顾客类型,业态基数和丰富度越高,相应该商圈能吸引的顾客类型越丰富,顾客流量也越大。

8。 发展前景。了解周围市政的规划、建设或改造项目。

9. 投资回报。预估投资金额与营业额。便利店综合毛利区间在15%到25%之间为正常数值。投资回本期在1年半到2年为正常。

10。 人员配置。综合商圈环境,经营状态及门店面积因素确定。

提示:以上因素并非面面俱到,才可租房。至少与自己所租房屋相关的因素应充分加以考虑,综合分析,权衡利弊,再加上自己对生意的感受,方可拍板。

 

二、客流的如何估算?

便利店经营最终要靠顾客的消费,便利店的主要客流可以分为固定客流和流动客流2种。其中流动客流的多少要依靠一定的集客设施和交通的帮助。

   1、 周边要有足够的固定居民(包括住宅区和写字楼的上班族)和一定的人流量;

   2、 最好是在高档或大型的住宅区、写字楼或商业街区域;

   3、 社区店户数周边人口至少要在3000—4000以上;

   4、 办公楼区域的店铺需要的客流支撑同样在3000人以上;

极速赛车双面盘   5、 商业街店铺的人口基数至少要超过6000人,商业街大多数是共享客流、派生客流较低,且入店率也会比一般店铺低很多,因此对人数要求高,但一般繁华区,闹市区都会超过这个基本标准;

   6、 最好有一定的集客设施(车站、地铁站、商业中心、学校、医院等);

   7、 也可以是在一定区域内的主要人流或车流干道上;

   8、 尽量避免在高架的沿线,或者可以选择高架的上下匝口附近;

   9、 店铺商圈人口过少的店铺一定不能开,但并一定意味着超过这个标准的店铺就可以开设。这些忌讳只用来否定店址,并非能够正面评价出优良店铺。

三、交通地段如何选择

1、星级地段:

五星级地段:学校,车站码头,大型企事业工厂,大型写字楼,医院,农贸市场,大型小区的物业招商形式只能独家经营的,这些地段一般靠关系才能拿到,所以一旦进驻前途无量。

四星级地段:各繁华商业街主要交通要口,大中型小区门口,密集写字楼附近交通路口,密集餐饮娱乐主要位置,高校附近主要路口,人流量大的车站码头影院附近显眼位置等。

三星级地段:大型驾校考场,旁边多家餐饮娱乐,中小型小区主要路口,各主要交通十字路口T字路口三岔路口,多条线路的公交站点,繁华商业街显眼位置等。

一般一个区域人均月收入达2000元,那么人均在便利店小超市的消费额为4-6元,老年人为主的区域人均消费不足2元,所以我们在评估某个位置可辐射有效消费人口时,要摸清该区域的主要人群结构,再摸清人口数量,有人会问,我们怎么知道有多少人,比如说某个小区,你可以先百度下该楼盘的总户数,然后通过问物业实际入住人口也可观察该小区入住率情况,一般有入住的房子都有装修,装空调窗帘阳台晒衣服等,那么多少人可以开多大的店,一般来讲,每1000人的常住人口适合开一家120平米以内,租金不超过10000元每月。

2、补充:

  1:在评估每个月营业额时,2天的营业额大于月租金可以做,2天营业额小于月租金立即放弃;

  2:不要选择便利店超市密集的区域,这样竞争太激烈,你是新手,你有什么把握战胜他们呢;

极速赛车双面盘  3:不建议做的门面:门面台阶太高(顾客不愿多爬),门头太窄(感觉是小杂货铺,不吸引人),门口有大型遮挡物(不容易被发现),虽显眼位置但要多绕几圈才能到达的位置(不够便利,供货商上货也会嫌麻烦而不愿经常来导致你经常断货),门口是围墙,污水沟(顾客闻到臭味会反感,自己也受不了);

  4:不要认为不需要选好的位置,只要价格便宜一点生意照样做,错拉,错拉,你想想,你能卖的起,别人一样卖的起,到最后打价格战恶性竞争两败俱伤先死的是你;

  5:一旦有多家竞争者你却很想加入竞争,那么你一定要占据有利位置,切勿挤到别人中间,如果有大面积的场所,要做就做最大的一家,这样才有竞争力,所谓大鱼吃小鱼;

  6:有时候是身不由己。你可能是该区域的第一家,到生意好的时候竞争者不断加入,使你的市场不断被分化掉,如果你因为后来区域规划变更而使你的位置处于劣势,在资金充足情况下可以把招牌和业态改变为批发超市或者(代理),这样有可能会起死回生。

未完待续

 

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发表日期:2017-01-10
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